Memahami Urgensi Kedudukan Tanah Bersertifikat dan Tidak Bersertifikat dalam Proses Sengketa

Memahami Urgensi Kedudukan Tanah Bersertifikat dan Tidak Bersertifikat dalam Proses Sengketa

Oleh: Dr. H. Suharjono, S.H., M.Hum.

A. Pendahuluan

Nilai tanah dalam masyarakat secara filosofis dan sosiologis tergantung dari masyarakat itu memandang tanah sebagai sesuatu yang bernilai atau tidaknya. Semakin suatu masyarakat memandang tanah sebagai sesuatu yang bernilai maka tanah akan dengan sendirinya semakin bernilai begitu pun sebaliknya.

Dalam masyarakat Jawa khususnya, terdapat suatu pandangan yang bersifat filosofis dan bersifat sosilogis yang menyatakan sadhumuk bathuk sanyari bumi ditohi pati, yang artinya meski pun sesempit ruas jari tangan di jidat tanah dipandang sebagai nyawa seseorang, suatu pandangan yang menganggap tanah begitu sakral, bahkan seseorang bersedia mengorbankan nyawa untuk mempertahankan tanahnya.

Penilaian atas tanah demikian akan menempatkan tanah sebagai sesuatu yang bernilai tinggi. Termasuk jika terjadi sengketa maka tanah akan dipertahankan sedemikian rupa laksana mempertahankan nyawa. Penempatan tanah sebagai obyek dari sengketa oleh masyarakat demikian selain karena pandangan filosofis dan faktor sosiologis, juga sifat luas tanah yang tidak akan bertambah, dilain pihak yang membutuhkan semakin banyak. Hal ini menjadikan tanah akan semakin tinggi nilainya, termasuk dari segi harganya.

Oleh karena sifat tanah demikian bernilai, maka menjadikan dituntut identitas atas tanah harus semakin jelas dan pasti. Identifikasi atas tanah demikian selain memudahkan adanya transparansi juga akan meningkatkan harga atas tanah.

Identifikasi tanah menjadi sesuatu yang urgen karena menjadikan tanah semakin jelas dan pasti mengenai ukuran, letak, dan batas-batasnya. Pada kondisi tanah yang tidak jelas identifikasinya dalam arti tanah tidak bersertifikat, sehingga tanah yang beridentifikasi jelas maka tanah tersebut menjadi tanah bersertifikat. Perkembangan identifikasi tanah pun semakin membaik, semula proses identifikasi tanah dilakukan secara manual mengenai luas, ukuran dan batas-batas serta sudah tertuang dalam sertifikat, berkembang menjadi secara elektronik mengenai batas-batas, letak tanah, ukuran, dengan titik koordinat tertentu yang jelas dan pasti bahkan tercatat secara aplikasi elektronik, termasuk sertifikatnya.

Mengingat tanah semakin dibutuhkan, maka kompetisi untuk mendapatkan tanah semakin tinggi, sehingga tanah akan cenderung semakin menjadi obyek sengketa dalam masyarakat.

Oleh karena kondisi demikian, maka menjadikan selain banyak sertifikat tanah yang valid atau sahih, juga terdapat tidak sedikit sertifikat tanah yang validitasnya dipermasalahkan khususnya mengenai kepemilikan, proses penerbitan, ukuran, batas-batas, dobel sertikat, tumpang tindih sebagian atau keseluruhan luas, dan lain-lain. Hal ini menjadikan kebenaran atas sertifikat tanah bisa bermasalah. Sehingga terkait nilai yang cenderung meningkat maka berhubungan dengan masalah-masalah tanah, baik yang tidak atau belum bersertifikat atau bersertifikat serta masalah-masalah atas tanah bersertifikat itu sendiri.

B. Permasalahan

1. Apakah ada perbedaan kedudukan atas tanah bersertifikat dengan tanah tidak bersertifikat.

2. Apakah fungsi sertifikat atas tanah kaitannya dengan pihak dalam proses sengketa.

3. Bagaimana solusi yang adil menempatkan sertifikat atas tanah dengan pihak dalam ptoses sengketa.

C. Pembahasan

Ad. 1. Apakah ada perbedaan kedudukan tanah bersertifikat dengan tanah tidak bersertifikat.

Sertifikat atas tanah adalah tanda bukti kepemilikan atas tanah. Dengan tercantumnya pemilik pada sertifikat atas tanah, menjadi dasar legalitas dan otoritas hak pemilik atas tanah sebagai wujud validitas atas kepemilikan haknya, sepanjang tidak terjadi suatu peristiwa yang menjadikan bersifat eksepsional bagi pemilik tanah atas hak kepemilikannya. Apalagi secara empiris tidak seluruh tanah sudah bersertifikat. Hal ini menjadikan pemilik materiil atas tanah belum memiliki bukti formal kepemilikannya. Walau pun terhadap obyek tanah hak miliknya tetap dapat melaksanakan hak legalitas dan otoritasnya meski terbatas tidak seperti pemilik tanah bersertifikat.

Terkait kemungkinan risiko yang akan terjadi, bagi pemilik tanah bersertifikat tentu lebih aman dibanding pemilik tanah tidak bersertifikat. Pada pemilik tanah bersertifikat akan lebih aman karena sertifikat adalah sebagai bukti hak kepemilikannya, hal ini menjadikan pemilik akan lebih terjamin dan mudah mempertahankan kepemilikan tanahnya. Dengan identifikasi yang jelas dan pasti, akan menempatkan pemilik atas tanah bersertifikat dalam kedudukan yang jelas, pasti dan transparan, yang akan dapat memperkecil kemungkinan risiko kerugian. Sebaliknya bagi pemilik tanah tidak bersertifikat, walau pun masih tetap dapat melaksanakan hak-hak dasar kepemilikannya terkait legalitas dan otoritasnya, tetapi lebih terbatas dari pemilik tanah bersertifikat. Hal ini terjadi karena ketiadaan bukti kepemilikan tanah, yang menjadikan pemilik tanah tidak bersertifikat harus dapat membuktikan dengan bukti-bukti selain sertifikat atas kepemilikan atas tanahnya, sedang sertifikat atas tanah itu sendiri adalah bukti atas kepemilikan atas tanah.

Dalam proses sengketa berupa gugatan, akan terjadi perlakuan yang berbeda antara pemilik tanah bersertifikat dengan pemilik tanah tidak bersertifikat. Dalam hal terjadi jual beli tanah bersertifikat dihadapan pejabat yang berwenang, pemilik atas tanah bersertifikat tidak harus digugat berbeda halnya dengan pemilik tanah tidak bersertifikat, bersifat harus ditarik sebagai pihak dalam perkara.
Terhadap validitas atas sertifikat tanahnya yang dipermasalahkan, akan dapat menyangkut masalah kewenangan mengadili, jika menyangkut proses terbitnya sertifikat hak milik atas tanah karena menyangkut proses administrasi, maka menjadi kewenangan peradilan administrasi. Sedang jika menyangkut substansi hak kepemilikan atas tanah merupakan kewenangan peradilan umum.
Jika terjadi sertifikat atas tanah ganda atas tanah baik sebagian atau seluruhnya atas luas tanah, yang terdapat petitum yang meminta pengadilan mengenai perbuatan hukum tertentu atas sertifikat tanah, mengharuskan lembaga sertifikasi atas tanah harus ditarik sebagai pihak, sebaliknya jika tidak ada tuntutan, tidak perlu ditarik.

Ad. 2. Apakah fungsi sertifikat atas tanah dengan pihak dalam proses sengketa.

Esensi suatu sertifikat adalah penanda terhadap hakikat sesuatu. Dengan demikian sertifikat atas tanah adalah penanda atas tanah. Sertifikat atas tanah akan memberikan idenfifikasi secara jelas dan pasti mengenai letak, batas-batas, ukuran, luas, titik koordinat, pemilik atas tanah. Dengan identifikasi tanah yang jelas, akan memberikan kepastian pemilik atas tanah, yang menjadikan bermanfaat bagi pemilik dan pihak lain bukan pemiĺik, khususnya jika terkait dengan identifikasi atas tanahnya.
Sertifikat atas tanah berfungsi melindungi bagi pemilik tanah berupa hak-hak atas tanah yang timbul atas hak tersebut berupa melaksanakan hak legaĺitas dan otoritas juga perlindungan dari tidak harusnya sebagai pihak dalam suatu sengketa atau perkara dengan catatan jika jual beli atas tanah dilakukan didepan pejabat yang berwenang. Dengan tidak harusnya ditarik sebagai pihak dalam suatu perkara dapat berarti pemilik atas tanah dapat bebas dari perkara yang kemungkinan dapat mendatangkan suatu kerugian, baik mengenai biaya, waktu, perhatian, pikiran dan lain-lain. Lain halnya dengan pemilik tanah tidak bersertifikat, adalah bersifat harus ditarik sebagai pihak dalam perkara terkait.

Ad. 3. Bagaimana solusi yang adil menempatkan sertifikat tanah dengan pihak dalam proses sengketa

Rumusan kamar dari lembaga justifikasi, dalam hal terjadi sengketa mengenai jual beli, dalam hal terjadi jual beli tanah bersertifikat dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang, pemilik tanah bersertifikat tidak harus ditarik sebagai pihak dalam perkara. Atas rumusan tersebut, pada prinsipnya rumusan kaidah tersebut bersifat adil, sekaligus bersifat solusi dari tidak ditariknya sebagai pihak dalam perkara, pemilik tanah bersertifikat dapat bebas dari suatu sengketa atau masalah, asal hal tersebut pada prinsipnya tidak bersifat mutlak dan menyeluruh. Namun dalam hal validitas sertifikat atas tanah dipermasalahkan tentang kebenaran siapa pemilik tanah itu sebenarnya. Misal dalam kasus pemilik sertifikat ganda, maka pemilik sertifikat atas tanah meskipun jual belinya dilakukan didepan pejabat, adalah adil dan tepat jika pemilik tanah bersertifikat adalah harus sebagai pihak dalam perkara. Hal itu harus dilakukan karena dengan tanpa ditariknya sebagai pihak dalam perkara akan menjadikan penyelesaian tidak adil dan bersifat tidak solutif. Hal ini karena pihak-pihak yang terkait tidak didengar sesuai azas mendengar pihak-pihak dalam sengketa secara seimbang, juga sekaligus tidak memberikan hak-hak kepada pihak terkait untuk mempertahankan hak atau kepentingannya.

D. Kesimpulan

1. Terdapat perbedaan kedudukan pemilik hak atas tanah bersertifikat dengan pemilik hak tidak bersertifikat atas perlindungan hak, esensi hak, prosedur dalam proses sengketa, kemungkinan risiko dan pembuktian hak.

2. Sertifikat atas tanah berfungsi sebagai alat bukti atas tanah, perlindungan bagi pemilik hak, kejelasan, kepastian, transparansi atas identitas tanah, pemilik tanah bersertifikat dapat tidak ditarik sebagai pihak dalam sengketa atas jual beli tanah dilakukan didepan pejabat yang berwenang.

3. Pada prinsipnya pemilik tanah bersertifikat yang jual belinya dilakukan pejabat yang berwenang,dapat tidak ditarik sebagai pihak dalam sengketa, meski hal ini tidak bersifat mutlak dan menyeluruh, namun dalam hal-hal tertentu yang bersifat eksepsional adalah sebagai suatu solusi yang benar, tepat dan adil jika terdapat sengketa kepemilikan atas sertifikat tanah, pihak-pihak terkait jual beli tanah bersertifikat didepan pejabat yang berwenang tetap dapat ditarik sebagai pihak dalam sengketa.